旁路观察
法院查 封房产被开发 商网签抵债 住建委 多人曾称不知 情
近日，内蒙古乌海市市民杜 军向澎湃新闻反映称，当地法院裁定产权属于其弟弟杜彬的总计两千 余平方米的不动产，被网签登记至建筑承包商吴某某名下。司法材料 显示，产权受益人吴某某及当时参与调解的多名公职人员均表示他们 不清楚涉案房屋已经被抵押、查封。“主犯项某某判了，但这个案件 似乎未办全，被非法处置和占有的商铺在现实中应当被纠正。
”杜军说 。本案中 ，开发商项某某因犯非法处置查封的 财产罪，最终获刑两年。涉事澳林花园小区 目前，涉 案两千余平方米不动产仍在查封中，吴某某多 次提出的执行异议均被驳回，当地仍 未彻底解 决这一发端于十年前的执行事项。开 发商将法 院查封的房产抵顶给他人 内蒙古景 瑞隆房地 产开发有限责任公司（下称景瑞隆公 司）开发 澳林花园小区时资金短缺，其法定代 表人项某 某于2011年11月4日、8日以 公司名义 ，通过同步签订《融资合同》《商品 房买卖合 同》的方式，向杜彬融资1234万 元。
《融资合同》约定：景瑞隆公司 若到期不能还本 ，以案涉澳林花园1号楼1-6 号连体商铺（2998.08㎡）、2号楼1-5号连体商铺（1180.9㎡）抵偿该1234万元本金；《商品房买卖合同 》约定将前述未取得预售许可的 商铺作价1234万元售予杜彬 。
另据规划许可，当时1号楼的首三层为社区服务，物业用房680平米，2号楼首二层为社区服务，活动室240平米。同月，项某某代表景瑞隆公司出具《保证书》，承诺案涉底商具备网签条件时优先与杜彬签约，总价1234万元、单价3000元 /㎡，违约由公司承担全部经济责任及杜彬损失。
2013年9月，因 项某某未按照 约定期限归还借款，杜彬遂向乌海 市仲裁委员会申请仲 裁并申请财产 保全。同年9月23 日，乌海市海 勃湾区人民法院以（2013）乌 勃民保第00002 号民事裁定书 ，裁定查封上述抵押 房产，并于2 013年10月8日 送达项某某。
抵押房产被查 封，图为房屋 抵押示意图（图文无关） （2021）内0303刑 初93号刑事 判决书载明，2014年11月，项某某 未经司法机关 许可，以每平 米1万元的价格，将上述查封房产中的2 614.98 平方米抵顶给 吴某某，并办理商品房备案登记。经评估 ，上述抵顶房 产价值255 74504.40元。
据此乌海 市海南区人民检察院认为，项某某变卖已被司 法机关查封的财产，情节严重，犯罪事实清楚 ，证据确实、充分，应当以非法处置查封的财 产罪追究其刑事责任。项某某对公诉机关指控 的罪名及犯罪事实都有异议。其辩解称：抵顶 给吴某某的房屋原规划为物业用房，后为解决 业主安置问题，通过政府主导，将物业用房改 为商业用房，把房屋抵顶给吴某某，“处置过 程中的很多问题都不在我的控制范围内，我无 力阻止，也没有犯罪”。
项某某的辩护人认为，《融资合同》《商品房买 卖合同》由景瑞隆公司与杜彬签 订，在犯罪主体上，项某某不应作为被告追究刑 事责任。主观方面，被告人项某 某无非法处置被查封财产的故意，无逃避债务的 故意。当年景瑞隆公司因资金链 断裂而未能按时竣工交房，引发已购房业主经常 以堵国道等方式闹访，为了帮政 府平息各种矛盾，项某某仍然帮景瑞隆公司想办 法，如认为其行为犯罪，那么，包括副市长王某某、房管局、住建委、规划局等 单位和领导就是共同犯罪。
多名公职人员称不清楚涉案房屋已抵押 杜军告诉澎湃新闻，2015年8月6日，经弟弟杜彬申请，乌海中院在强制执行案涉房产过程中，发现争议房屋已变为案外人吴某某所有，且涉案建筑后被吴某某改为23套铺面。同日，法院向项某某、吴某某、乌海市房屋产权交易登记中心送达执行裁定书、协助执行通知书，查封上述网签给吴某某的涉案房产。
执行笔录显示，项某某对执行人员 表示，此前澳林花园项目在他和杜 彬签订合同时还不能销售，也不能 在产权部门备案，后来刚一能备案 ，业主和住建委就非要他将房屋备 案至吴某某名下，以解决业主的上 访问题。该备案行为发生在201 4年11月。项某某在执行笔录中 称，此前他向乌海市住建委、吴某 某和业主委员会的人都说过案涉房 产已被查封的事实，“但当时住建 委的人说房子还没有手续，财产权 没有形成，保全裁定不成立”，“他们也不听我的”。
后乌海中院裁 定中止执行，函告乌海市公安局海勃湾区分局以项某某涉嫌非法处置 查封的财产罪 立案侦查。吴某某所作的证言称，他是建筑施工方，因 项某某不能支 付工程款，他选择停工，导致房屋无法交工，业主经常 上访。经市政 府多次召开协调会议，吴某某、项某某商定用1、2号 楼2层连体商 铺顶抵工程款，后这些商铺办理了网签手续，“协商过 程中，项某某 没有说过房产被查封一事。
” 相关 刑事判决 书显示，知晓或处理该网签过程的时 任多名乌 海市公职 人员均表示，当时他们不清 楚涉案房 屋已经抵 押。时任乌海市住建委副主 任的朱某 某称，住 建委协调用澳林花园超出物 业用房标 准的部分 商铺给吴某某抵顶工程款，并办理了 网签手续 ，“项某某之前没有说过该 房屋已抵 押”。
时任住建委房管科科长于某则称，网签之前，项 某某没有说过该房屋已抵押给杜彬；网签之后才听说项某某与杜彬有相关房屋诉 讼，杜彬申请过查封。时任乌海市住建委主任的孟某某则表示，项某某提出用1 、2号楼商铺抵顶吴某某的施工款，并由住建委办理预售、网签手续，协商期间 项某某未告知相关商铺已被法院查封一事。
时任乌海市副市长王某某亦作证言称，开发商提出可将预留物业管理用房底店部分变更为商业用房抵顶施工企业的工程款。参会同志认为，按照规定，澳林花园预留的物业用房面积远远超过3‰，超出面积部分抵顶工程款是可行的。会议确定超出部分作为商业用房抵顶施工企业工程款。
此后施 工企业恢复施 工，完成交付 。其从 未听说过房屋 被法院查封或 保全的 情况。参加会 议的有当时的 房管局 局长、房产科 科长，他们都 是房产 行业的专业人 员，熟悉被查 封房产 处置的规定，不可能在知晓 查封的 情况下，作出 违规违法的行 政行为 。据刑事判决 书，因查封的 房产无 网签，法院向 被告公司项某 某送达 了查封裁定书 ，并作查封笔 录。
项某某于2013年10月 8日签收上述裁定文书。乌海市海勃湾区人民法院作出的《协助执行 通知书》及送达回执显示，当年9月29日，法院就已向乌海市房屋 产权交易登记中心送达相关裁定及协助执行通知书，杜彬的一套房产 作为担保物被同时查封。不愿具名的法院执行局人士表示，2014 年，全国层面尚未建立法院与房产登记机构统一、自动的查封信息共 享机制，办理房产查封登记，依法由法院向房屋产权交易登记机构送 达查封裁定书、协助执行通知书。
网签备案 系统并不 直接对接法院司法系统核验查封状态 ，房屋查 封信息以房屋产权交易登记中心的登 记簿记载 为准，同时当年不少地方网签系统与 产权登记 簿并未打通，存在查封房屋仍可办理 网签的漏 洞。开发商吴某某因非法处置查封的 财产罪获 刑两年 2017年11月，杜彬在 “钱房两 空”的情况下离世，杜军获权继续主 张相关权 益。
杜军介绍，2014年10月2 9日，涉案房屋 经乌海市住建局房管科科长于某 核验并签批，乌海市住建局给涉 案房产发预售许 可证，允许多于法定社区用房按 商铺出售。2014年11月3 日，乌海市房屋 产权交易登记中心将涉案房产网 签给吴某某，作商品房备案登记 。
对于如此多的公职人员等均表态“不知情”的说法，杜军认为，住建委、房管局负有法定的房产状态审查义务，客观上不可能不知晓案涉房产已被查封。案涉房产早在2013年9月就已被海勃湾区人民法院依法作出查封裁定，该司法查封信息属于不动产登记系统内必须实时录入、对外公示的公开登记事项，乌海市住建委、房屋产权交易登记中心作为本地不动产登记的主管和经办部门，完全具备随时查询、核验房产查封状态的技术条件和工作流程要求，不可能在办理网签备案时遗漏该关键信息，客观上完全不存在“不知情”的可能性。
杜军指控，根据项某 某的笔录，吴 某某在明知案涉房产 已被司法查封 的情况下，与项某某 通谋签订抵顶 协议、接收网签备案 ，共同实施了 变卖、转移已查封财 产的行为，符 合《中华人民共和国 刑法》规定的 共同犯罪构成要件，属于非法处置 查封的财产罪的共犯 ，应当依法追 究其刑事责任。
杜军称，已就 吴某某涉嫌共 同犯罪的事实向公安机关提交了书面控告 材料及相关证 据。对于涉案 房屋，杜军表示，这些被非法处置的23 间商铺自20 14年被吴某 某控制，由于紧邻市政府位置较好，以每 套商铺每年5 万元-8万元 不等的价格出租，一年租金收入约150 万，12年来 租金高达18 00万元。
杜军认为 ，这笔巨款是吴某某的违法收入，应依法追回 ，并且商铺被吴某某控制、出租的情况也不应 再继续。项某某因犯非法处置查封的财产罪，一审被乌海市海南区人民法院判处有期徒刑二 年。项某某对一审刑事判决不服，上诉至乌海 中院，中院作出驳回上诉、维持原判的裁定。
获产证方多次申请执行异议被驳回 澎湃新闻注 意到，杜军向乌海中院申请恢复 执行后，该院于2023年3月24日作出（2 023）内03执恢14号裁定 ，对景瑞隆公司名下财产予以查封、冻结等处置 ，并在同年5月查封涉案房产，查封期限3年。吴某某就此提出执行异议，乌海 中院先后两次驳回其异议，均被 内蒙古高院复议撤销、发回重审；乌海中院再次 审查后裁定驳回异议，吴某某继 而提起案外人执行异议之诉。
近日，乌海中院以（2025）内03民初28号判决，驳回了吴某某的诉讼请求。乌海中院先后两次驳回吴某某异议（资料图） “若知晓案涉房屋被查封，就不会有现在的诉讼，政府也不会协调以房抵款；如果查封住了的话，网签也签不出来。”吴某某告诉澎湃新闻，涉案房屋经网签后转至他名下，他是房屋的合法持有人，至于相关部门在这一事件中是否存在渎职，他不好评价。
同时，吴某某又质疑，称有一份查 封手续有伪造的嫌疑。吴某某认为 ，杜彬与景瑞隆公司之间是民间借 贷关系，且借款已经通过民间借贷 调解并执行完结。通过仲裁程序另 行主张交付房屋，属于明显的重复 主张，涉嫌虚假诉讼的诈骗。“如 果我的房屋最终被执行，我将一直 控告。
”吴某某称，他提出的执行 异议案，二审将在11月5日开庭。针对吴某某“借款 已经通过民间 借贷调解并执行完结”的说法，杜军称，相关借贷调解 并非针对本案 ，“杜彬与项某某之间还有其他借贷关系”。