旁路观察
法院查封房产 被开发商网签抵债 住建委多人曾称不知情
近日，内 蒙古乌海市市民杜军向澎湃新闻反映 称，当地法院裁定产权属于其弟弟杜 彬的总计两千余平方米的不 动产，被网签登记至建筑承包商吴某 某名下。司法材料显示，产权受益人 吴某某及当时参与调解的多 名公职人员均表示他们不清楚涉案房 屋已经被抵押、查封。“主犯项某某 判了，但这个案件似乎未办 全，被非法处置和占有的商铺在现实 中应当被纠正。
”杜军说。本案 中，开发商项某某因犯非法处置查封的财产罪，最终获刑两年。涉事澳林花园小区 目前，涉案两千余平方米不 动产仍在查封中，吴某某多次提出的执行异议均 被驳回，当地仍 未彻底解决这一发端于十年前的执行事项。开发 商将法院查封的 房产抵顶给他人 内蒙古景瑞隆房地产开发有限 责任公司（下称景瑞隆公司）开发澳林花园小区 时资金短缺，其 法定代表人项某某于2011年11月4日、8 日以公司名义，通过同步签订《融资合同》《商品房买卖合同》的方式，向杜彬融资1234万元。
《融资合同 》约定：景 瑞隆公司若 到期不能还 本，以案涉 澳林花园1 号楼1-6号连体商铺（2998.08㎡）、2号楼1 -5号连体 商铺（11 80.9㎡）抵偿该1 234万元 本金；《商 品房买卖合同》约定将前述未取得预售许可的商铺作价1 234万元 售予杜彬。
另据规 划许可，当时 1号楼的首三层为社区服务，物业用房680平 米，2号楼首 二层为社区服 务，活动室240平米。同月，项某某代表景瑞 隆公司出具《保证书》，承 诺案涉底商具备网签条件时优先与杜彬签约，总 价1234万 元、单价30 00元 /㎡，违约由公司承担全部经济责任及 杜彬损失。
2013年9 月，因项某某 未按照约定期 限归还借款，杜彬遂向乌海市仲裁委员会申请仲裁并申请财产保全。同年9月23日，乌海市海 勃湾区人民法 院以（201 3）乌勃民保 第00002 号民事裁定书，裁定查封上述抵押房产，并于2013年10月8日送达项某某。
抵押房产 被查封，图为房屋抵押示意 图（图文 无关） （2021）内0 303刑 初93号刑事判决书载明，2014 年11月，项某某 未经司法 机关许可 ，以每平米1万元 的价格，将上述查封房产中的261 4.98 平方米抵顶给吴某 某，并办 理商品房 备案登记。经评估 ，上述抵 顶房产价值2557450 4.40 元。
据此乌海市海南区人民检察院认 为，项某某变卖已被司法机关查封的财产，情节 严重，犯罪事实清楚，证据确实、充分，应当以非法处置查封的 财产罪追究其刑事责任。项某某对公诉机关指控的罪名及犯罪事 实都有异议。其辩解称：抵顶给吴某某的房屋原 规划为物业用房，后为解决业主安置问题，通过政府主导，将物 业用房改为商业用房，把房屋抵顶给吴某某，“处置过程中的很 多问题都不在我的控制范围内，我无力阻止，也 没有犯罪”。
项某某的辩 护人认为，《融资合同》《商品房买卖合同》由景瑞隆公司与杜彬签订，在犯罪主体上，项 某某不应作 为被告追究 刑事责任。主观方面，被告人项某某无非法处置被查封财产的故意，无逃避债务的故意。当年景瑞隆公 司因资金链 断裂而未能 按时竣工交 房，引发已 购房业主经常以堵国道等方式闹访，为了帮政府平息各种矛盾，项某某仍然帮景 瑞隆公司想 办法，如认 为其行为犯 罪，那么，包括副市长王某某、房管局、住建委、规划局等单位和领导就是共同犯罪。
多名公 职人员称不清 楚涉案房屋已 抵押 杜军告 诉澎湃 新闻，201 5年8月6日 ，经弟弟杜彬 申请，乌海中 院在强 制执行 案涉房 产过程中，发 现争议房屋已 变为案外人吴 某某所有，且 涉案建 筑后被 吴某某 改为23套铺 面。同日，法 院向项某某、吴某某、乌海 市房屋 产权交 易登记 中心送达执行 裁定书、协助 执行通知书，查封上述网签 给吴某 某的涉 案房产 。
执行笔录显示，项某某对执行人员表示，此前澳林花园 项目在他和杜 彬签订合同时还不能销售，也不能在产权部门备案，后来刚一能备案，业主和住建委就非要他将房屋备案至吴某某名下，以 解决业主的上 访问题。该备 案行为发生在2014年11月。项某某在执行笔录中称，此前他向乌海市住建委、吴某某和业主委员会的人都说过案涉房 产已被查封的 事实，“但当 时住建委的人说房子还没有手续，财产权没有形成，保全裁定不成立”，“他们也不听我的”。
后乌海中 院裁定中止执行，函告乌海 市公安局海勃湾区分局以项 某某涉嫌 非法处置查封的财产罪立案 侦查。吴 某某所作的证言称，他是建 筑施工方，因项某某不能支 付工程款 ，他选择停工，导致房屋无 法交工，业主经常上访。经市政府多 次召开协调会议，吴某某、项某某商 定用1、2号楼2层连体商 铺顶抵工 程款，后这些商铺办理了网 签手续，“协商过程中，项 某某没有 说过房产被查封一事。
” 相关刑事判 决书显示，知晓 或处理该网签过程的时任多名乌海市公职人员均 表示，当时他们 不清楚涉案房屋已经抵押。时任 乌海市住建委副 主任的朱某某称 ，住建委协调用澳林花园超出物 业用房标准的部 分商铺给吴某某抵顶工程款，并办理了网签手续 ，“项某某之前 没有说过该房屋已抵押”。
时任住建委房管科科长于某则称，网签之前，项某某没有说过该房屋已抵押给杜 彬；网签之 后才听说项 某某与杜彬有相关房屋诉讼，杜彬申请过查封。时任乌海市住建委主任的孟某某则表示，项某某提出用 1、2号楼 商铺抵顶吴 某某的施工款，并由住建委办理预售、网签手续，协商期间项某某未告知相关商铺已被法院查封一事。
时任乌海市副市长王 某某亦作证言 称，开发商提 出可将预留物 业管理用房底 店部分变更为商业用 房抵顶施工企 业的工程款。参会同志认为 ，按照规定，澳林花园预留的物业 用房面积远远 超过3‰，超 出面积部分抵 顶工程款是可 行的。会议确定超出 部分作为商业 用房抵顶施工 企业工程款。
此后施工企业 恢复施工，完 成交付。其从 未听说过房屋 被法院查封或 保全的情况。参加会议的有 当时的房管局局长、房产科科长，他们都是房产行业的专业人员，熟 悉被查封房产 处置的规定，不可能在知晓 查封的情况下 ，作出违规违 法的行政行为 。据刑事判决书，因查封的房产无网签，法院向被告公司项某某送达 了查封裁定书 ，并作查封笔 录。
项某某于2013年10月 8日签收上述裁定文书。乌海市海勃 湾区人民法院作出的《协助 执行通知书》及送达回执显示，当年 9月29日，法院就已向乌海市房屋 产权交易登记中心送达相关 裁定及协助执行通知书，杜彬的一套 房产作为担保物被同时查封。不愿具 名的法院执行局人士表示，2014年，全国层面尚未建立法院 与房产登记机构统一、自动的查封信 息共享机制，办理房产查封 登记，依法由法院向房屋产权交易登 记机构送达查封裁定书、协助执行通 知书。
网签备案系统并不直接对接法院 司法系统核验查 封状态，房屋查封信息以房屋产权交易登记中心 的登记簿记载为 准，同时当年不少地方网签系统与产权登记簿并 未打通，存在查封房屋仍可办理网签的漏洞。开 发商吴某某因非 法处置查封的财产罪获刑两年 2017年11 月，杜彬在“钱 房两空”的情况下离世，杜军获权继续主张相关 权益。
杜军介绍，2014年10月29日，涉案房屋经乌海市 住建局房管 科科长于某 核验并签批 ，乌海市住 建局给涉案 房产发预售 许可证，允许多于法定社区用房按商铺出售。2014年 11月3日 ，乌海市房 屋产权交易 登记中心将 涉案房产网 签给吴某某 ，作商品房备案登记。
对于如此多的 公职人员等均 表态“不知情”的说法，杜军认为，住建委、房 管局负有法定 的房产状态审 查义务，客观上不可能不知晓案涉房产已被查封 。案涉房产早 在2013年 9月就已被海勃湾区人民法院依法作出查封裁定 ，该司法查封 信息属于不动 产登记系统内必须实时录入、对外公示的公开登 记事项，乌海 市住建委、房 屋产权交易登记中心作为本地不动产登记的主管 和经办部门，完全具备随时 查询、核验房产查封状态的技术条件和工作流程 要求，不可能 在办理网签备 案时遗漏该关键信息，客观上完全不存在“不知 情”的可能性 。
杜军指控，根据项某某的笔录，吴某某在明知案涉房产已被司法查封 的情况下，与 项某某通谋签 订抵顶协议、接收网签备案 ，共同实施了变卖、转移已查封财产的行为，符合《中华人民共和国刑法》规定的共同犯罪构成 要件，属于非 法处置查封的 财产罪的共犯 ，应当依法追 究其刑事责任。
杜军称，已就吴某 某涉嫌共 同犯罪的 事实向公安机关提 交了书面 控告材料及相关证据。对于 涉案房屋 ，杜军表示，这些 被非法处 置的23 间商铺自2014 年被吴某 某控制，由于紧邻市政府位 置较好，以每套商铺每年5 万元-8 万元不等 的价格出租，一年 租金收入 约150万，12年来租金 高达18 00万元。
杜军认为，这笔巨款是吴某某的违法收入，应依法追回，并且商 铺被吴某某控制、出租的情况也不应再继续。项 某某因犯非法处置查封的财产罪，一审被乌海市海南区人民法院 判处有期徒刑二年。项某某对一审刑事判决不服，上诉至乌海中 院，中院作出驳回上诉、维持原判的裁定。
获产证方多次申请执行异议被驳回 澎湃新闻 注意到，杜 军向乌海中 院申请恢复 执行后，该院于2023年3月24日作出（2023）内03执恢14号裁定 ，对景瑞隆 公司名下财 产予以查封 、冻结等处 置，并在同年5月查封涉案房产，查封期限3年。吴某某就此提出执行异议，乌 海中院先后 两次驳回其 异议，均被 内蒙古高院 复议撤销、发回重审；乌海中院再次审查后裁定驳回异议，吴某某继而提起案外 人执行异议 之诉。
近日，乌海中 院以（202 5）内03民 初28 号判决 ，驳回 了吴某某的诉 讼请求。乌海 中院先后两次 驳回吴某某异 议（资 料图） “若 知晓案涉房屋 被查封，就不 会有现在的诉 讼，政府也不 会协调 以房抵 款；如 果查封住了的 话，网签也签 不出来。”吴 某某告诉澎湃 新闻，涉案房 屋经网 签后转至他名 下，他是房屋 的合法持有人 ，至于相关部 门在这 一事件 中是否 存在渎职，他 不好评价。
同时，吴某某又质疑，称有一份查封手续有伪造的嫌疑。吴某某认为，杜彬与景瑞隆公司之间是民间借贷关系，且借款已经 通过民间借贷 调解并执行完 结。通过仲裁程序另行主张交付房屋，属于明显的重复主张，涉嫌虚假诉讼的诈骗。“如果我的房屋最终被执行，我将一直 控告。
”吴某某称，他提 出的执行异议案，二审将在 11月5 日开庭。针对吴某某“借款 已经通过 民间借贷调解并执行完结”的说法，杜军称，相关借贷 调解并非 针对本案，“杜彬与项某某 之间还有 其他借贷关系”。